Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların (arsa, arazi, bina, konut vb.) mülkiyeti, kullanımı ve devri ile ilgili uyuşmazlıkları konu alan geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Ofisimiz, tapu iptal ve tescil davalarından kira uyuşmazlıklarına, kamulaştırmadan inşaat sözleşmelerine kadar her alanda müvekkillerine çözüm odaklı hizmet sunar.
"Taşınmaz mallar üzerindeki hukuki problemler, genellikle yüksek ekonomik değerler içerir. Bu nedenle süreç, en başından itibaren uzman bir hukukçu ile yönetilmelidir."
Gayrimenkul hukuku; arazi, bina, bağımsız bölüm ve diğer taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkını, sınırlı ayni hakları, tapu işlemlerini ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda genel olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında taşınmaz uyuşmazlıklarında; tapu kaydı, fiili kullanım durumu ve tarafların hukuki ilişkisi birlikte değerlendirilmektedir. Mülkiyet hakkının korunması ve tapu siciline güven ilkesi temel değerlendirme kriterlerindendir.
Gayrimenkul davalarında ilk aşama taşınmazın hukuki geçmişinin incelenmesidir. Tapu kaydı, önceki devirler ve ayni haklar araştırılmadan dava açılması hak kaybına neden olabilir.
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların devlet tarafından resmi olarak kaydedildiği güvenilir kayıt sistemidir.
Yargıtay, tapu siciline güven ilkesinin korunması gerektiğini, ancak yolsuz tescil veya hukuka aykırı işlem bulunması halinde tapu kaydının düzeltilmesinin mümkün olduğunu kabul etmektedir.
Tapu işlemlerinde satış öncesi inceleme büyük önem taşır. İpotek, haciz, şerh ve aile konutu gibi kayıtlar kontrol edilmeden yapılan işlemler ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
Tapu iptal ve tescil davası; tapu sicilinde bulunan kaydın gerçek hukuki durumu yansıtmadığı iddiasıyla açılan, mevcut tapu kaydının iptali ve hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini amaçlayan ayni nitelikte bir davadır.
Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünüşte satış işlemlerinin iptali için açılır. Örneğin; babanın taşınmazını gerçekte bağışladığı halde satış olarak göstermesi halinde mirasçılar bu davayı açabilir.
Görevli mahkeme genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğu için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin yerleşik uygulamasında; muris muvazaası iddialarında miras bırakanın gerçek iradesi, taraflar arasındaki ilişki, satış bedelinin ödenip ödenmediği ve taşınmazın devrinden sonraki kullanım şekli birlikte incelenmektedir. Salt tapu kaydı tek başına yeterli görülmeyip tüm deliller birlikte değerlendirilmektedir.
Tapu iptal davalarında doğru hukuki sebebin seçilmesi büyük önem taşır. Muris muvazaası, vekalet kötüye kullanımı veya yolsuz tescil iddiaları farklı ispat kurallarına tabidir.
Taşınmaz satışı, mülkiyet hakkının bir kişiden başka bir kişiye devredilmesini sağlayan resmi şekle tabi hukuki işlemdir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda düzenlenmelidir. Tek başına mülkiyeti geçirmez, ancak belirli şartlarda tescil talebine dayanak olabilir.
Yargıtay uygulamasında taşınmaz satışlarında resmi şekil şartı aranmaktadır. Taraflar arasında yapılan adi yazılı satış anlaşmaları kural olarak mülkiyet devri sağlamaz.
Taşınmaz alımında yalnızca satış bedeline değil; tapu kaydı, ipotek, haciz, şerhler ve taşınmazın hukuki geçmişine bakılmalıdır.
Kat mülkiyeti hukuku; tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkını, ortak alan kullanımını, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen özel hukuk alanıdır. Apartman ve site yaşamından doğan birçok uyuşmazlık bu hukuk dalı kapsamında değerlendirilir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında kat maliklerinin, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını kullanırken diğer maliklerin haklarını ihlal etmemesi gerektiği kabul edilmektedir. Ortak alan niteliğindeki yerlerin tek bir malik tarafından özel kullanım amacıyla işgal edilmesi halinde müdahalenin önlenmesine karar verilebileceği belirtilmektedir. Yargıtay ayrıca aidat ve ortak gider borçlarında, giderin zorunlu olup olmadığını ve kat malikinin sorumluluk kapsamını incelemektedir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında öncelikle yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir. Özellikle ortak alan kullanımı, aidat borçları ve yönetici işlemlerinde küçük görünen sorunlar ciddi hukuki uyuşmazlıklara dönüşebilmektedir.
Kat mülkiyeti hukuku, apartman ve site yönetimi, aidat borçları, ortak alan uyuşmazlıkları, kat maliklerinin hakları ve Yargıtay uygulamaları hakkında kapsamlı hukuk rehberi.
İzale-i şuyu davası; bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı veya elbirliği halinde malik olması durumunda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Amaç, taşınmazdaki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesidir.
Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Yargıtay uygulamasında ortaklığın giderilmesi davalarında bütün paydaşların davaya dahil edilmesi zorunlu kabul edilmektedir. Aynen bölünmenin mümkün olmadığı durumlarda satış yoluyla giderime karar verilmektedir.
Miras kalan veya hisseli taşınmazlarda en sık kullanılan dava türlerinden biridir. Pay oranları, taşınmazın niteliği ve bölünebilirliği önceden incelenmelidir.
Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yargıtay, tahliye davalarında kanunda belirtilen süre ve şekil şartlarına uyulmasını aramakta, kiracının korunması ilkesini de dikkate almaktadır.
Ecrimisil, taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız kullanılması nedeniyle talep edilen haksız kullanım bedelidir.
Yargıtay, ecrimisil hesabında taşınmazın gerçek kullanım değeri, emsal kira bedelleri ve kullanım süresinin dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir.
Malikin mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalenin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.
Yargıtay, malik veya hak sahibinin kullanım yetkisini engelleyen her türlü haksız müdahalenin önlenebileceğini kabul etmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bunun karşılığında yapıyı inşa ederek bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre Asliye Hukuk veya Tüketici Mahkemesi görevli olabilir.
Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel yükümlülüğünün eseri sözleşmeye uygun ve eksiksiz teslim etmek olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmede kararlaştırılan süre, teknik şartname ve proje hükümleri uyuşmazlıklarda belirleyici kabul edilmektedir.
Bu tür sözleşmelerde en önemli konu sözleşmenin detaylı hazırlanmasıdır. Bağımsız bölümlerin paylaşımı, gecikme cezaları ve teslim şartları açık yazılmalıdır.
Ayıplı yapı; sözleşmeye, projeye, teknik kurallara veya kullanım amacına uygun şekilde yapılmayan eserdir.
Yargıtay, yapıdaki ayıbın belirlenmesinde bilirkişi incelemesinin zorunlu olduğunu, teknik değerlendirme yapılmadan karar verilemeyeceğini kabul etmektedir.
İmar hukuku; taşınmazların kullanım şekillerini, yapılaşma şartlarını, ruhsat işlemlerini ve belediye uygulamalarını düzenleyen hukuk dalıdır.
İdari işlemlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda İdare Mahkemeleri görevlidir.
Yargı kararlarında imar uygulamalarında kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve mülkiyet hakkı dengesi birlikte değerlendirilmektedir.
Kamulaştırma; kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazın bedeli ödenerek devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından edinilmesidir.
Taşınmaz sahibinin belirlenen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu iddia etmesi halinde bedel artırımı talep edilebilir.
Kamulaştırma bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Yargıtay uygulamasında kamulaştırma bedelinin gerçek ve güncel değer üzerinden belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bilirkişi raporlarının taşınmazın gerçek özelliklerini yansıtması zorunludur.
Şufa hakkı; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı veren kanuni haktır.
Satışın öğrenilmesinden itibaren kanunda belirtilen süreler içerisinde dava açılması gerekir. Sürelerin kaçırılması hak kaybına neden olabilir.
Yargıtay, şufa hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satış işlemi bulunmasını aramakta, muvazaalı işlemlerde ayrıca inceleme yapmaktadır.
Gayrimenkul davalarında taşınmazın değeri, kullanım şekli, imar durumu ve teknik özellikleri çoğunlukla bilirkişi aracılığıyla belirlenir.
Yargıtay, gayrimenkul uyuşmazlıklarında maddi gerçeğin ortaya çıkarılması için tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmektedir. Eksik inceleme ile verilen kararlar çoğunlukla bozma sebebi yapılmaktadır.
Uyuşmazlık konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Gayrimenkul davaları yüksek ekonomik değer taşıdığı için dava açmadan önce hukuki analiz yapılması büyük önem taşır. Doğru strateji, hak kayıplarının önlenmesinde belirleyicidir.
Gayrimenkul hukuku davaları, tapu işlemleri, kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti, kamulaştırma, şufa ve Yargıtay kararları hakkında kapsamlı hukuk rehberi.
Hukuka aykırı tescil işlemlerinin düzeltilmesi ve mülkiyetin kazanılması.
Tahliye davaları, kira tespiti ve kira sözleşmelerinin hazırlanması.
Ortaklığın giderilmesi davaları ile paylı mülkiyetin sonlandırılması.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ayıplı ifa nedeniyle tazminat.
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama süresinin dolması, yazılı tahliye taahhütnamesi veya taşınmazın esaslı tadilatı gibi kanunda belirtilen sebeplerle tahliye davası açılabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak gecikme tazminatı (kira kaybı) talep edilebilir. Ayrıca şartları oluşmuşsa sözleşmenin feshi ve menfi zararların tazmini de istenebilir.
Davanın niteliğine, delillerin toplanma süresine, keşif ve bilirkişi incelemelerine bağlı olarak değişmekle birlikte, yerel mahkeme süreci ortalama 1.5 - 2 yıl sürebilmektedir.
Gayrimenkul davalarınızda profesyonel hukuki destek almak için bize ulaşın.
Hemen Danışın